Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości jest stosowana w przypadku, gdy nieruchomość należy do co najmniej dwóch właścicieli, którzy posiadają w niej swoje udziały. Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego dokumentu – przygotowaliśmy gotowy do pobrania wzór umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości – którą zakupisz poniżej Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości. Nie zawarł Pan przedwstępnej umowy, ale warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Według zapisów umowy Kupujący nie zapłacił zaliczki czy zadatku, ale część wartości gruntu. „Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której celem jest m.in. doprowadzenie do 17 zł. Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntów rolnych za porozumieniem stron to forma dobrowolnego zakończenia umowy dzierżawy gruntów rolnych między dzierżawcą a wydzierżawiającym. Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu rolnego oznacza wtedy, że obie strony decydują się na zakończenie umowy i wyrażają na to swoją zgodę. Zatem zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania celem artykułu jest diagnostyka przepisów prawnych i orzecznictwa dopuszczającego rozwiązanie warun kowej umowy sprzedaży przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu tego prawa przez podmiot uprawniony, monitor prawniczy 12 a a. Powódka wniosła skargę kasacyjną, wskazując, że instytucja pierwokupu odnosi się do umowy sprzedaży nieruchomości, a nie do umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży Umowa przedwstępna jest uregulowana przede wszystkim w art. 389-390 k.c. Jest to bardzo ciekawy rodzaj umowy ponieważ ma uniwersalne zastosowanie. Zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzać może dojście do skutku nie tylko najbardziej znanych Tobie umów kodeksowych. Np. umowy sprzedaży czy umowy najmu nieruchomości. Czy wiesz, że… Je7j. / Kupujemy nieruchomość - umowa przedwstępna. Wzór i komentarz Zarządzanie Zapytaj prawnika w Twojej idywidualnej sprawie Od przeszło 20 lat specjalizujemy się w prawie nieruchomości. My rzeczywiście analizujemy problem, a widzieliśmy już niejedno. Analiza dokumentów, porada prawna, opinia prawna –Twoja sprawa trafi do doświadczonego eksperta, a ten przedstawi gotowe rozwiązanie. Umowa najmu, umowa deweloperska, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – pokaż ją nam zanim podpiszesz. Usterki w mieszkaniu, wady budowlane - podpowiadamy jak wyegzekwować prawo. Pomagamy wspólnotom mieszkaniowym, analizujemy sprawy spółdzielni mieszkaniowych, doradzamy deweloperom. Korzystamy z plików cookie. Możesz wyłączyć je w ustawieniach przeglądarki. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w Polityce prywatności. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z roku na rok zyskuje na popularności. Taki stan rzeczy wynika przede wszystkim z ogromnego zapotrzebowania na nowe lokale mieszkalne. Kupno mieszkania to bardzo żmudny proces. Niejednokrotnie kupujący mieszkanie musi ubiegać się o kredyt w banku. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości daje nam przede wszystkim czas na dokonanie wszelkich formalności z bankiem. Gwarantuje też, że sprzedający nagle nie podniesie ceny nieruchomości. 1. Czym jest umowa przedwstępna? 2. „Termin rzecz święta” 3. Zadatek - czyli postanowienie warte przemyślenia 4. Forma umowy przedwstępnej 5. Uwaga na przedawnienie Czym jest umowa przedwstępna?Zgodnie z art. 389 kc przez umowę przedwstępną jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (tj. umowy przyrzeczonej). Z wyżej przywołanego przepisu wynika ponadto, że umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (tzw. essentialia negotii). Nieokreślenie w umowie powyższego rodzaju postanowień skutkuje jej nieważnością[1]. Przez postanowienia przedmiotowo istotne rozumie się zamieszczenie przez strony minimum treści, jakie jest niezbędne dla zaistnienia danego rodzaju umowy. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości za istotne postanowienia umowne należy uznać :określenie przedmiotu umowy (tzn. dokładne oznaczenie o jaką nieruchomość chodzi) icenę.„Termin rzecz święta”Ważnym elementem umowy przedwstępnej (także umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości), lecz nie uznanym przez ustawodawcę za istotne postanowienie, jest termin. Strony mogą w umowie przedwstępnej wskazać konkretny termin, w którym zawrą umowę przyrzeczoną. Takie rozwiązanie jest wskazane, ponieważ zapobiega ono wystąpieniu ewentualnych sporów co do wyznaczenia odpowiedniego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Już samo określenie czym jest „odpowiedni termin” budzi spore kontrowersje. Należy przy tym pamiętać, że wyznaczenie terminu nieodpowiedniego spowoduje, iż złożone oświadczenie woli nie wywrze zamierzonego skutku prawnego.[2] Ponadto strony mają możliwość, wskazać w umowie która z nich jest uprawniona do wyznaczenia terminu. W przypadku gdy umowa przewiduje, że obie strony mają prawo do wyznaczenia terminu, a każda z nich wyznaczy inny termin, terminem właściwym będzie ten który dana strona wskazała wcześniej. Jeśli zaś w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, żadna ze stron nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia ( § 2 - czyli postanowienie warte przemyśleniaAby zabezpieczyć swoje interesy oraz zdyscyplinować drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej warto zastrzec w umowie zadatek. Zadatek przy sprzedaży nieruchomości wynosi zwyczajowo około 10% ceny.[3] Zgodnie z art. 394 w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Natomiast jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży), zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny nieruchomości. Z kolei zgodnie z § 3, art. 394 w przypadku rozwiązania umowy przez strony zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Należy stwierdzić więc, że zadatek stanowi swego rodzaju odszkodowanie, na wypadek niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej przez jedną ze umowy przedwstępnej W omawianej materii (umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości) istotnym elementem jest forma w jakiej zawarta została umowa. Ustawodawca w art. 390 wskazał skutki jakie mogą wyniknąć w wypadku niewywiązania się z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przez jedną ze skutkiem jakim możemy wyróżnić jest tzw. skutek słabszy. Jego istotą jest roszczenie o naprawienie szkody, strony która liczyła na wykonanie umowy przedwstępnej w przypadku gdy druga strona uchyla się od jej zawarcia. Możliwość skorzystania wyłącznie ze skutku słabszego będzie miała strona, która zawarła ważną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, (zawierającą essentialia negotii), ale nie zachowała wymagań co do zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, pozwala skorzystać stronie z tzw. skutku mocniejszego. Zgodnie z art. 390 § 2 gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Powyższe nie oznacza oczywiście, że umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest nieważna. Jednakże zastosowanie formy aktu notarialnego stwarza pewnego rodzaju komfort wyboru. Możliwe jest skorzystanie ze skutku słabszego poprzestając tylko na odszkodowaniu lub też zdecydowanie się na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (skutek mocniejszy).Uwaga na przedawnienieRoszczenia z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przedawniają się z upływem roku od dnia w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (art. 390 § 3 in principio). Roczny termin obejmuje zarówno roszczenie odszkodowawcze jak i roszczenie o zawarcie umowy również pamiętać, że wniesienie pozwu o wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie przerywa biegu przedawnienia co do roszczenia odszkodowawczego[4]. Jednakże w przypadku gdy sąd oddali powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenie o odszkodowanie przedawnia się z upływem roku od dnia w którym orzeczenie stało się prawomocne. Takie rozwiązanie gwarantuje wierzycielowi możliwość dalszego dochodzenia roszczeń, pomimo oddalenia powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej.[1]wyr. SA w Katowicach z r., I ACa 914/99[2]Art. 389 KC, Komentarz red. Osajda 2018, wyd. 20/A. Zbiegień-Turzańska[3] tak, prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk, Prawo Nieruchomości wyd. 6[4] wyr. SN z r., II CSK 459/09 Zawarcie umowy Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży domu. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej Sprzedawca nie ma obowiązku wydania domu, natomiast po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny. Forma umowy przedwstępnej Umowę przedwstępną sprzedaży domu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki czy roszczenie dotyczące kary umownej. Strony umowy W umowie należy precyzyjne wskazać Sprzedawcę oraz Kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy nieruchomość stanowi wyłączną własność Sprzedawcy. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru KW nieruchomości. Szczególna sytuacja małżonków. Definitywne zbycie domu, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków, albo nabycie domu na rzecz majątku wspólnego wymagają dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często dom stanowi współwłasność obojga małżonków, którzy zakupili dom w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strona umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY DOMU W dniu …… w ……………… pomiędzy: Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”; została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o treści następującej: Oświadczenia stron Istotnym jest dokładne opisanie nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz innych niezbędnych informacji (np. przynależność w postaci garażu). Jeżeli jedną ze stron umowy jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, ważne, aby wskazać, z jakiego majątku pochodzi nieruchomość. Patrz: Szczególna sytuacja małżonków. § 1 Oświadczenia Sprzedawcy Sprzedawca oświadcza, że: 1) jest właścicielem nieruchomości położonej w ……… przy ul. …….., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie nr …….., obręb ……, o powierzchni ……. (słownie: ……….) ha, uzbrojonej w sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz energię elektryczną, dla której Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanej dalej „Nieruchomością”); 2) Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym, z poddaszem użytkowym, z dachem wielospadowym oraz garażem pojedynczym, o powierzchni użytkowej ….. * (słownie: ……) m2 (zwanym dalej „Domem”); 3) Dom nie stanowi odrębnego od Nieruchomości przedmiotu własności; 4) Nieruchomość należy do jego majątku osobistego; na dowód czego przedstawia:  wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień …… – stanowiący załącznik nr 1 do Umowy;  wypis z ewidencji gruntów i budynków na dzień ……. – stanowiący załącznik nr 2 do Umowy;  kserokopię projektu budowlanego Domu – stanowiącą załącznik nr 3 do Umowy;  kserokopię pozwolenia na użytkowanie Domu z dnia ……. – stanowiącą załącznik nr 4 do Umowy. Przedmiot umowy Ważne, aby precyzyjne określić zobowiązania stron. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży domu. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie: po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej; po stronie kupującego: zapłatę ceny. Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. § 2 Przedmiot Umowy Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na której podstawie Sprzedawca sprzeda Kupującemu Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Domem, o których mowa w § 1 Umowy, zaś Kupujący nabędzie je za cenę …… (słownie: ……) złotych. Zawarcie umowy przyrzeczonej Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie do wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku nieruchomości z domem mogą być znaczące. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ......…… r. 2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Stan Nieruchomości oraz Domu i jego przekazanie Konieczne jest dokładne zbadanie Nieruchomości oraz Domu pod kątem prawnym – w tym celu pomocne będzie zapoznanie się z treścią Księgi Wieczystej nieruchomości. Podobnie należy postąpić w przypadku badania technicznego. Warto doprecyzować sposób przekazania domu ( odbiór kluczy). Czynności tej powinno towarzyszyć spisanie protokołu, który może stanowić załącznik to umowy. Informacje zawarte w protokole mogą stanowić cenne źródło informacji w przypadku ewentualnego sporu stron, np. co do wad Domu. § 4 Stan Nieruchomości oraz Domu i jego przekazanie 1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Domem, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. 2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Domem oraz kluczy do Domu w terminie ……. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Przekazanie Nieruchomości i Domu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony. Zadatek W umowie przedwstępnej strony mogą także zastrzec, że Kupujący uiści na rzecz Sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez Sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać od Sprzedającego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to Kupujący nie wykona umowy, Sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta. § 5 Zadatek 1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), co Sprzedawca potwierdza. 2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. Kara umowna W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. § 6 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej kary umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu zamieszcza się również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej domu, wypis z ewidencji gruntów i budynków, kserokopia projektu budowlanego domu czy kserokopia pozwolenia na użytkowanie domu. § 7 Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*. 3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki do Umowy: 1) Załącznik nr 1 - wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……; 2) Załącznik nr 2 - wypis z ewidencji gruntów i budynków na dzień …….; 3) Załącznik nr 3 - kserokopia projektu budowlanego Domu; 4) Załącznik nr 4 - kserokopia pozwolenia na użytkowanie Domu z dnia …….. Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży domu: Pobierz DOC Pobierz PDF Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w przeciwieństwie do umowy docelowej, może zostać zawarta w dowolnej formie (również pisemnej zwykłej). Warto jednak zastanowić się, czy nie opłaca się zachować rygoru urzędowej formy aktu notarialnego, aby w przyszłości móc dochodzić od drugiej strony przymusowego zawarcia umowy sprzedaży. Czym jest umowa przedwstępna? Pod pojęciem umowy przedwstępnej należy rozumieć kontrakt, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Jej celem jest wzajemne zobowiązanie się stron do zrealizowania docelowej transakcji, dlatego formułując ją, należy zadbać o właściwe zabezpieczenie swoich interesów oraz określenie istotnych postanowień (tzw. essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Skutki niewykonania umowy przedwstępnej Strony zawierają umowę przedwstępną przez podpisanie umowy przyrzeczonej. Niedojście do jej zawarcia z przyczyn leżących po jednej ze stron rodzi odpowiedzialność na gruncie przepisów prawa. Zakres tej odpowiedzialności uzależniony jest od formy, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna. Jeżeli strony zawarły ją bez zachowania formy szczególnej, przewidzianej dla umowy docelowej, osoba uprawniona do dochodzenia odszkodowania może wystąpić przeciwko stronie zobowiązanej jedynie z roszczeniem odszkodowawczym w ramach tzw. ujemnego interesu umownego i dochodzić naprawienia szkód, jakie poniosła, licząc na to, że dojdzie do sfinalizowania transakcji. W przypadku sprzedaży lokalu użytkowego, czyli nieruchomości, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zachowanie tej samej formy umowy dla umowy przedwstępnej pozwala stronie uprawnionej według swojego wyboru albo od umowy odstąpić i wystąpić z roszczeniami odszkodowawczymi albo żądać przeniesienia prawa własności nieruchomości na drodze sądowej wbrew woli drugiej strony. Roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, kiedy umowa przedwstępna miała być zawarta. Jeżeli jednak sąd oddalił żądanie zawarcia umowy strony uprawnionej, drugie z żądań przedawnia się z upływem roku od dnia uprawomocnienia się wyroku. Poszczególne elementy umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu Nazwa umowy wraz ze wskazaniem daty i miejsca jej zawarcia PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY LOKALU UŻYTKOWEGO zawarta w dniu 10 marca 2021 roku w Warszawie pomiędzy: Prawidłowe oznaczenie nazwy umowy, a także daty i miejsca jej zawarcia nie jest niezbędne dla ważności kontraktu. Dane te pozwalają jednak lepiej ustalić okoliczności jej zawarcia, a także sprecyzować, czym kierowały się strony, podpisując umowę. Strony umowy przedwstępnej W umowie należy dokładnie określić dane pozwalające na zidentyfikowanie kupującego i sprzedawcy (jest to tzw. komparycja umowy). Będą one przydatne w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową. Jeżeli stroną umowy jest osoba fizyczna, do jej identyfikacji wystarczy: imię i nazwisko, numer PESEL, adres zamieszkania oraz seria i numer dowodu osobistego. Panem Adamem Kowalskim, zam. w Warszawie (97-111), ul. Wawelska ¾,, legitymującym się dowodem osobistym o numerze i serii ABC 112233, wydanym przez Prezydenta Miasta Warszawy, PESEL: 84041745987 zwanym dalej Sprzedawcą oraz Panią Janiną Nowak, zam. w Warszawie ( 17-345), ul. Wąska 4/5, legitymującą się dowodem osobistym o numerze i serii CDE 445566, wydanym przez Prezydenta Miasta Warszawy, PESEL: 76123287456 zwaną dalej Kupującym. Sprzedawca i Kupujący zwani są także łącznie „Stronami”, z osobna zaś „Stroną”. Niezależnie od tego, czy lokal jest własnością jednej osoby, kilku osób czy też współmałżonków, umowę przedwstępną oraz przyrzeczoną dla swej ważności muszą podpisać wszyscy właściciele tej nieruchomości . Aby mieć pewność co do tego, czyją własnością jest nieruchomość, należy sprawdzić dane znajdujące się w księdze wieczystej. Nieco inaczej wyglądałaby umowa zawierana ze spółką prawa handlowego. W tym przypadku zachodzi potrzeba podania numeru wpisu w KRS, wskazania osób legitymowanych do reprezentacji podmiotu, sprawowanej przez nich funkcji, zasad reprezentacji danego podmiotu a w niektórych przypadkach także powołanie uchwały organu uprawnionego do podjęcia decyzji o sprzedaży lub kupnie nieruchomości Oświadczenia sprzedawcy W tej sekcji umowy strony umieszczają informacje pozwalające zidentyfikować lokal użytkowy - może nim być np. gabinet lekarski, sklep albo pomieszczenia biurowe. Sprzedawca powinien podać numer porządkowy i adres budynku, a także identyfikującą go księgę wieczystą. Umowa sprzedaży lokalu wskazuje również ilość pomieszczeń w budynku, powierzchnię lokalu, jak i pomieszczenia przynależne (np. garaż, piwnica). Jeżeli sprzedający posiada udział w nieruchomości wspólnej, fakt ten (ze wskazaniem wysokości udziałów) należy podać w umowie. Księga wieczysta lokalu powinna być udostępniona Kupującemu przed zawarciem umowy przedwstępnej tak, aby mógł zapoznać się z jej treścią. § 1 Oświadczenia Sprzedawcy Sprzedawca oświadcza, że: jest właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w Warszawie przy ul. Szerokiej 32, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1M/000076543321 (zwanego dalej "Lokalem”), Lokal składa się z trzech pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 42 m2, z własnością Lokalu związany jest udział wynoszący 1/20 części we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą o numerze WA1M/0000987656789. Przedmiot umowy Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Z tego względu musi ona określać najważniejsze obowiązki Stron. Dla Kupującego będzie to przeniesienie własności i wydanie lokalu, dla Sprzedającego zaś odbiór nieruchomości i zapłata za nią. Kwota, za jaką Kupujący nabędzie lokal, powinna być podana słownie i liczbowo, aby uniknąć pomyłki, a także należy wskazać sposób i termin jej uregulowania. Część sumy może zostać uiszczona jeszcze przy zawieraniu umowy przedwstępnej (jako zadatek), zaś reszta po zawarciu umowy przyrzeczonej u notariusza. § 2 Przedmiot umowy Strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu, o którym mowa w § 1 z zachowaniem formy aktu notarialnego. Na podstawie umowy przyrzeczonej, Sprzedający sprzeda lokal Kupującemu za cenę zł brutto (słownie: pięćset tysięcy złotych, 00/100), a Kupujący lokal ten za podaną cenę kupi Kupujący zapłacił Sprzedającemu część ceny sprzedaży w kwocie ……………, co Sprzedający potwierdza. Pozostała część ceny zostanie zapłacona w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego. Strony ustaliły, że wpłacona przez Kupującego kwota ………………. stanowić będzie zadatek zgodnie z kodeksu cywilnego, a zatem w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Zawarcie umowy przyrzeczonej W umowie przedwstępnej strony powinny uwzględnić również termin jej zawarcia. Jeżeli nie został on wyznaczony, może go określić jedna ze stron umowy, choć w tym przypadku wiąże ta data, która jest wcześniejsza. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został ustalony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej podpisania (choć sama data może być bardzo odległa). Ten punkt jest także dobrym miejscem na wskazanie, która ze stron wybierze notariusza i pokryje koszty czynności notarialnych związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej. § 3 Zawarcie umowy przyrzeczonej Strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 31 lipca 2021 roku. Sprzedający jest uprawniony do wyboru notariusza, który sporządzi akt notarialny umowy przyrzeczonej. Strony ustalają, że koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej pokryją po połowie z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych który pokryje Kupujący w całości. Przekazanie i stan techniczny lokalu Strony powinny zadbać o oświadczenie Kupującego, że zapoznał się on ze stanem prawnym i technicznym lokalu i nie zgłasza do niego zastrzeżeń. Sprzedający musi także określić termin, w jakim po zawarciu umowy przyrzeczonej przekaże lokal Kupującemu. Sam fakt przekazania powinien zostać potwierdzony protokołem zdawczo-odbiorczym, w którym Strony wymienią wyposażenie lokalu oraz ewentualne zastrzeżenia i uwagi. Jeżeli sprzedaż lokalu następuje z określonym wyposażeniem warto aby protokół towarzyszył już umowie przedwstępnej a strony powinny w nim w miarę dokładnie opisać wyposażenie lokalu które sprzedawane jest wraz z lokalem. Warto w tym miejscu wskazać, że zatajenie wady fizycznej lub prawnej lokalu nie wyłącza odpowiedzialności Sprzedającego z tytułu rękojmi, chyba, że Kupujący mógł przy zachowaniu należytej staranności wadę zauważyć. § 4 Stan lokalu i jego przekazanie Kupujący oświadcza, że zapoznał się ze stanem technicznym i prawnym Lokalu i nie zgłasza do niego zastrzeżeń. Sprzedawca przekaże Kupującemu Lokal wraz z wyposażeniem, zgodnie z protokołem stanowiącym załącznik do tej umowy, najpóźniej w 14 dni po zawarciu umowy przyrzeczonej. Przekazanie Lokalu Strony potwierdzą protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym i podpisanym w dwóch egzemplarzach. Kara umowna Instytucja kary umownej jest powszechnie stosowana do zabezpieczenia interesów podmiotów zawierających umowę. Polega ona na zobowiązaniu Strony (lub Stron) do zapłaty oznaczonej kwoty pieniężnej na wypadek niewykonania zobowiązania o charakterze niepieniężnym - może być to np. brak zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie. Kara umowna nie może jednak zabezpieczać zobowiązania pieniężnego (np. zapłacenia ceny po terminie). To uniwersalne rozwiązanie pozwala egzekwować zastrzeżoną sumę bez względu na to, czy druga strona poniosła szkodę. W umowie należy dokładnie oznaczyć wysokość kary umownej lub podstawę do jej wyliczenia, a także warunki, jakie pozwalają na skorzystanie z tego postanowienia umownego. Jeżeli Strony zastrzegły w umowie prawo do dochodzenia odszkodowania, kara umowna nie ma wpływu na ewentualne roszczenia uzupełniające. § 5 Kara umowna Strony postanawiają, że w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej w oznaczonym terminie strona po której leżeć będą przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej zapłaci drugiej stronie karę umowną w wysokości zł (słownie: dziesięć tysięcy złotych, 00/100). Strony zastrzegają sobie prawo do dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej. Postanowienia końcowe W tym miejscu Strony regulują kwestie zmiany umowy, właściwość sądu w przypadku ewentualnego sporu oraz zagadnienia porządkowe (np. kopie umowy). § 6 Postanowienia końcowe Zmiana umowy może zostać dokonana wyłącznie na piśmie pod rygorem nieważności. Wszelkie spory wynikłe na tle umowy zostaną poddane pod kognicję sądu właściwego według miejsca zamieszkania Sprzedającego. Umowa została zawarta w dwóch, jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Podpisy Stron Na zakończenie Umowę należy podpisać poprzez złożenie pełnych i czytelnych, odręcznych podpisów na ostatniej stronie kontraktu. Na pozostałych kartach wystarczą parafy każdej ze Stron. Pod podpisami należy wymienić załączniki. Najczęściej będzie to księga wieczysta lokalu oraz wzór protokołu zdawczo-odbiorczego. Załączniki do umowy wydruk księgi wieczystej Lokalu, wzór protokołu zdawczo-odbiorczego. O czym warto pamiętać? Wszelkie oświadczenia składane przez Strony w trakcie negocjacji, dotyczących np. ustalenia terminu zawarcia umowy, powinny być składane na piśmie do celów dowodowych. Jeżeli planujemy wręczyć drugiej Stronie nasze oświadczenie, zawsze przygotujmy dwie kopie. Jedna z nich, po uzyskaniu od kontrahenta pisemnego potwierdzenia odbioru, zostanie dla nas. Pamiętajmy także, że zachowanie formy pisemnej umowy przedwstępnej w odróżnieniu do jej zawarcia w formie aktu notarialnego nie upoważnia Stron umowy do wystąpienia z żądaniem przymusowego zawarcia umowy. Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu użytkowego [.PDF] Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu użytkowego [.DOC] Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce Na mocy odrębnej umowy strony mogą za obopólnym porozumieniem rozwiązań poprzednio obowiązującą umowę. Dochodzi do tego na podstawie umowy rozwiązującej. Umowa rozwiązująca zawarta w ………………………………… (miejscowość), dnia …………………………………… pomiędzy: …………………………… (imię i nazwisko), zamieszkałą/ym w ……………………….. (miejscowość), przy ul. ………………………………… (nazwa ulicy i numer domu), legitymującą/ym się dowodem osobistym …………………….. (numer i seria dowodu osobistego), wydanym przez ………………………………………………………….. (organ wydający), zwaną/ym dalej ……………………………………, a …………………………… (imię i nazwisko), zamieszkałą/ym w ……………………….. (miejscowość), przy ul. ………………………………… (nazwa ulicy i numer domu), legitymującą/ym się dowodem osobistym …………………….. (numer i seria dowodu osobistego), wydanym przez ……………………………………………………. (organ wydający), zwaną/ym dalej …………………………………………. . § 1 Strony postanawiają zgodnie rozwiązać zawartą między sobą umowę ……………………………….. (nazwa umowy), zawartą dnia ………………………………………………. (data), w ………………………………….. (miejscowość). § 2 Wskazana w § 1 umowa ulega rozwiązaniu z dniem podpisania niniejszej umowy. § 3 Wszelkie roszczenia wynikające z umowy wskazanej w § 1, powstałe przed dniem rozwiązania, zostaną zaspokojone w terminie ………………… dni od zawarcia niniejszej umowy. § 4 W sprawach nieuregulowanych w niniejszym porozumieniu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. § 5 Wszelkie zmiany niniejszego porozumienia wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. § 6 Umowa została spisana w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. ......................................... …......................................... podpis podpis Polecamy: Kodeks pracy 2017 – Praktyczny komentarz z przykładami POBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa rozwiązująca Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wzór